Umeå kommun skänker 190 miljoner till Balticgruppen

Skickade in nedanstående insändare till VK. Gjorde lite överslagsräkningar och kom fram till att kommunen förlorar närmare 190 miljoner kronor på att ta in Balticgruppen som delägare i projektet jämfört med vad det skulle kostat att finansiera projektet med ett vanligt banklån…

—————————————————–
Jag har tittat lite närmare på det bolag, Väven i Umeå AB som Umeå kommun bildat tillsammans med Balticgruppen.

Vad jag kan läsa ut av de avtal kommunen fattat tillsammans med Balticgruppen förbinder sig kommunen att hyra 15000 kvadratmeter i en byggnad på ena sidan Strandvägen i 25 år. Balticgruppen å sin sida förbinder sig att hyra 7700 kvadratmeter i 25 år varav 5500 är avsedda för hotell och 2200 kr är avsedda för kommersiella ändamål.

Det gemensamägda bolaget kommer genomföra två separata upphandlingar, en upphandling rörande den byggnad där Balticgruppen kommer hyra lokaler och en upphandling rörande den byggnad där kommunen skall hyra lokaler.

I avtalet är bestämt att hyran skall uppgå till nio procent av byggkostnaden för respektive entreprenad årligen. Hyran uppräknas årligen med konsumentprisindex. Hyresavtalet löper på 25 år och hyran är av typen kallhyra. El, värme, vatten och renovering (vilket kan komma att behövas inom 25 år) betalas av respektive hyregäst. Beräknad byggkostnad per kvadratmeter ligger på 26000 kronor. Totalkostnaden för den del av byggnaden kommunen planerar hyra kommer alltså preliminärt ligga på 26000*15000 = 390 miljoner kronor och årshyran för kommunen kommer ligga på 26000*15000*0.09 = 35 100 000 kr.

Tar du ett vanligt banklån där banken hävdar att du bara betalar nio procent i årsränta men att ditt lånebelopp kommer räknas upp med konsumentprisindex varje år så betalar du egentligen en högre hyra om 9 + 3.3 = 12.3 procent i ränta. Detta om man använder SCB:s siffror från april där inflationen på årsbasis låg på 3.3 procent. Denna ränta kan jämföras med de ettåriga bolåneräntor villaägare betalar som i dagsläget ligger på omkring 4.3 procent.

Den del av hyran som kommunen betalar till sig själv är ointressant ur skattebetalarsynpunkt. Där är byggkostnaden mer intressant. Däremot är den del av kommunens pengar som går till Balticgruppen intressant. Utgår man ifrån att byggkostnaden per kvadratmeter blir densamma för de två entreprenaderna kommer ungefär en fjärdedel av de pengar kommunen betalar i hyra gå till Balticgruppen. Detta eftersom de båda aktörerna äger hälften av bolaget vardera emedan Balticgruppen bara kommer hyra en tredjedel av lokalerna.

Mer formellt kommer kommunen betala (15000-7700)*26000*0.09/2 = 8 541 000 kr årligen till Balitcgruppen. Eftersom hyran uppräknas med konsumentprisindex som just nu ligger på 3.3 procent kan detta jämföras med en årlig bankränteinbetalning om (15000-7700)*26000*(0.09+0.033)/2 = 11 672 700 kr. Låt oss säga att kommunen tagit ett banklån med en årsränta om 4.3 procent istället för att släppa in Balticgruppen som delägare. Då hade man istället för 11 672 700 kr till Baltic per år fått betala (15000-7700)*26000*0.043/2 = 4 080 700 kr per år i bankränta.

Mellanskillnaden om 7 592 000 kr årligen utgör, om Baltic tar ett lån med 4.3 procent i årsränta för att finansiera sin del, av ren vinst för Balticgruppen. Då avtalet löper över 25 år kan Balticgruppen räkna med en vinst i affären om 189 800 000 kr. Kommunen förlorar alltså närmare 190 miljoner på att släppa in Balticgruppen som delägare istället för att ta ett banklån. Det är bara att gratulera Balticgruppen till ännu en god affär.

/Henrik Agerhäll

Another road to Schwarzschild

I wrote a paper on a somewhat different approach to general relativity, here are the essential assumptions and results. Let us consider a system of two ”point-like” bodies where m<<M. According to Newtons classical theory of gravitation we have:

The fundamental assumption of Newton

Now if (dm/dt = 0) we end up with the classical expression for the acceleration:

Classical acceleration

My hypothesis is that the assumption that m is not, explicitly or implicitly, time-dependent is incorrect. We replace m on both sides of (1) with and let m be invariant while γ is a yet unknown expression for the time-dependence of that mass. Instead of (2) we then get:


The same time-dependency as known from special relativity is first tested:

mass depending on speed only

A motivation for why (4) should hold true is available on page 10 in my essay. Inserting (4) into (3) and rewriting gives:

Equation (5) is the same as (2) except from one extra term. The interesting part is that if you use (5) in a simulation of the orbit of Mercury or any of the other planets  you get a value for the ”anomalous shift of perihelion” of rather exactly one third of what is found empirically. Besides from that, if you run (5) in a simulation of planets in extremely strong gravitational fields you get the same kind of strange orbits that are expected from general relativity.

The point of this whole discussion is that you can get to something that is very similar to general relativity without having to deal with any kind of four-dimensional space-time.A physical copy of the essay can be acquired for instance here.

If you have any comments on this you can contact me:
Henrik Agerhäll
henrik.agerhell@gmail.com

See my essay for an explanation of how the remaining two thirds of the anomalous perihelion shift can be accounted for.

Update 2013-03-02

An updated version of my paper is now available at viXra:

Newtonian Gravitation with Radially Varying Velocity-Dependent Mass

Aktieägaravtal angående Väven i Umeå AB

Jag fick till sist tag på aktieägaravtalet angående bolaget Väven i Umeå AB som Umeå kommun i torsdags på ett styrelsemöte med Umeå kommunföretag beslutade bilda. Aktieägaravtalet finns tillgängligt i pdf-format nedan.

Vad som framgår ur avtalet

Umeå kommun förbinder sig att hyra 15000 kvadratmeter lokaler i 25 år. Årshyran skall utgöras av nio procent av totalkostnaden. Hyran skall räknas upp med konsumentprisindex. Umeå kommun svarar som hyresgäst för alla drifts och underhållskostnader, dessa ingår ej i hyran. Eventuell fastighetsskatt svarar respektive hyresgäst för. Totalkostnaden uppskattas bli 26000 kr per kvadratmeter.

Årshyran för kommunen skulle alltså bli, om totalkostnaden blir 26000 kr per kvadratmeter, (26000*15000)*0.09= 35 100 000 kr.

Eventuella konflikter mellan kommunen och Balticgruppen skall avgöras genom ett skiljeförfarande och hållas hemliga för kommunens medborgare.

Läs avtalet

Aktieägaravtal plus bolagsordning för Väven i Umeå AB

Hyresavtal Umeå Kommun
Hyresavtal Baltic